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PEUT-ON ACHETER UN BIEN IMMOBILIER AVEC DES CRYPTOMONNAIES ?

PEUT-ON ACHETER UN BIEN IMMOBILIER AVEC DES CRYPTOMONNAIES ?

Publié le : 26/05/2025 26 mai mai 05 2025
Rédaction

L’idée peut sembler séduisante : utiliser ses cryptomonnaies pour acquérir un bien immobilier. À l’heure où les actifs numériques se développent à grande vitesse, certains espèrent révolutionner l’achat immobilier. Mais attention : la vente d’un bien immobilier contre des cryptomonnaies ne fonctionne pas juridiquement comme une vente traditionnelle.
En tant que notaires, nous vous expliquons ce que dit la loi, quelles sont les alternatives possibles, et quelles conséquences fiscales elles impliquent.

❌ Non, les cryptomonnaies ne sont pas une « monnaie » au sens juridique

Selon le Code civil (article 1582), une vente implique la remise d’une chose contre une somme d’argent. Donc :

Pas d’euro = pas de vente valable.

La loi française est claire : seule l’euro est une monnaie légale en France. Les cryptomonnaies, bien qu’utilisées comme moyen de paiement dans certains secteurs, ne bénéficient pas de ce statut.

Les cryptomonnaies sont juridiquement qualifiées de biens meubles incorporels, fongibles et consomptibles. Cela les rapproche de certains actifs financiers, mais pas d’une monnaie en droit. Résultat ? Un contrat de vente avec paiement en cryptomonnaies serait nul ou requalifié.

Alors, peut-on quand même acheter un bien avec ses cryptos ?

Oui, mais pas via une vente classique. Pour contourner cette impossibilité juridique, deux solutions contractuelles s’offrent à vous : la dation en paiement et l’échange.

✅ La dation en paiement : "Je vous dois de l'argent, je vous donne des cryptos"

C’est une convention par laquelle une personne accepte de recevoir autre chose que ce qui lui est dû. Autrement dit, au lieu de recevoir une somme d'argent pour un bien immobilier, le vendeur accepte des cryptomonnaies.

Comment cela se passe ?  Il faudra, dans un premier temps, signer un acte de vente avec un prix exprimé en euros. Puis, dans un second temps, un acte de dation en paiement sera établi, lequel prévoira la remise de cryptomonnaies en lieu et place du prix.

Et côté fiscal ?

○Le premier acte donne lieu au paiement des droits de mutation à titre onéreux applicables aux ventes immobilières (côté acquéreur) ainsi qu’à l’éventuelle plus-value immobilière (côté vendeur).
○Le second acte emporte une taxation de la  plus-value sur les actifs numériques :  le gain est taxable à l’impôt sur le revenu au taux de 12,8% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2% (sauf option du contribuable au barème progressif). Aucun droit d’enregistrement ne sera dû au titre de la cession de ces cryptomonnaies.

✅ L’échange : "J’échange mon bien contre vos cryptos"

L’échange consiste simplement à troquer un bien immobilier contre un autre bien : ici, des cryptomonnaies. Aucun prix n’est défini, seulement une équivalence de valeur.

Ce contrat suit les règles classiques de la vente… sauf qu’on ne parle pas d’argent. En revanche, une soulte ( : une somme d’argent en complément pour équilibrer l’échange) peut être prévue, ce qui implique des précautions particulières pour éviter une requalification en vente déguisée.

Côté fiscal, l’administration considère qu’il s’agit de deux ventes. Les droits d’enregistrement sont dus sur la partie immobilière. Et comme pour la dation, les plus-values éventuelles sont imposables.

Un exemple pour mieux comprendre la fiscalité :

Un échange porte sur un appartement de 500 000 euros contre des cryptomonnaies d’une valeur  de 400 000 euros et une soulte de 100 000 euros.
○L’administration applique les droits de mutation à titre onéreux applicables aux ventes immobilières sur la fraction pure et simple de l’échange, 400 000 euros, et sur la soulte due de 100 000 euros soit une base taxable de 500 000 euros.

○Une éventuelle plus-value immobilière sera due pour celui qui échange son appartement.

○Une plus-value sur cryptomonnaies sera due pour celui qui échange ses cryptomonnaies si celui-ci agit à titre privé (taux de 12,8 % + 17,2 % de prélèvements sociaux), sauf s’il s’agit d’un professionnel (traitement fiscal BIC/BNC).

Et la blockchain dans tout ça ?

Vous avez peut-être entendu parler de la tokenisation de l’immobilier : l’idée d’acheter une part de bien via un jeton sur blockchain. En réalité, ce sont les titres de sociétés (non cotées) possédant les biens qui sont "tokenisés", pas les biens eux-mêmes. Car la publicité foncière en France reste du ressort exclusif du notaire et du service de publicité foncière. La blockchain ne peut donc pas remplacer ces institutions.

En conclusion :


Oui, il est possible d’acheter un bien immobilier avec des cryptomonnaies… mais pas comme on achète un café avec une carte bancaire. Le recours à votre notaire est essentiel pour éviter toute requalification ou risque juridique.

 
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